Gastos Hipoteca

GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA

Una de las reclamaciones estrella de los Juzgados especializados han sido y, volverán a ser, tras la Sentencia dictada el 16 de julio de 2020 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, las relativas a la Cláusula de Gastos en las Escrituras de préstamo hipotecario. Es más, tras la publicación de esta Sentencia, ya han existido pronunciamientos por parte de Tribunales y Juzgado admitiendo el cambio jurisprudencial.

En un principio, las entidades bancarias solían establecer que la totalidad de los gastos derivados de operación de préstamo correspondían al prestatario, es decir, a quien pedía la hipoteca. De esta manera, para conceder el préstamo, se contrataba previamente a una sociedad tasadora para que indicase el valor del bien sobre el que se gravaba la hipoteca; el préstamo se firmaba en una Notaría, normalmente escogida por la entidad; tras la firma, la escritura accedía al Registro para ser inscrita; y existía una gestoría encargada de los distintos trámites y de presentar el Impuestos de Actos Jurídicos Documentados en Hacienda. Todas estas pequeñas facturas, son las que engrosan las reclamaciones gastos hipotecarios, si bien, en algunos casos, no existían todas o la entidad bancaria asumía motu proprio alguno de ellos.

Actualmente, tras la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se establecen los gastos que debe asumir cada una de las dos partes en el contrato. 

Ahora bien, ¿qué ocurre con las hipotecas que se firmaron antes de la citada fecha? En la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de la condición general que atribuye al prestatario el pago de todos los gastos e impuestos derivados de la concertación del préstamo hipotecario, pero no se pronunció sobre a quién debía de atribuirse cada uno de los gastos. A partir de ahí no ha sido corto el debate doctrinal y jurisprudencial que se ha vivido en los últimos años, en los que, dependiendo de la plaza judicial se concedían al prestatario unos gastos y no otros, todos o ninguno.

Parecía que iba a quedar todo claro cuando el Tribunal Supremo se pronunció en Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019. En ésta, tomando una decisión casi salomónica, el Alto Tribunal declaró que correspondían al prestatario (consumidor) tasación y el impuesto, al prestamista (entidad bancaria) los gastos de inscripción registral y por "mitad" notaría y gestoría.

La decisión del Supremo se basaba en la aplicación de distinta normativa ya vigente, a saber el Artículo 63 del Reglamento del Notariado y el Real Decreto que aprueba su arancel y el Real Decreto que aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad; y otros gastos, como era el caso de gestoría, por analogía al no existir normativa específica que lo regulase.

Parecía que el asunto de los gastos hipotecarios quedaba ya cerrado. No obstante, y pese al pronunciamiento del Tribunal Supremo, distintos Juzgados decidieron aplicar criterios propios y también concedían los gastos de tasación a los prestamistas.

Ahora bien, dos Juzgados españoles presentaron cuestión prejudicial a Europa, y finalmente, el día 16, se ha pronunciado el TJUE sobre el tema. Aunque no han dejado de salir titulares diciendo que supone un cambio en la distribución de los gastos, no parece tan claro; es más, lo que indica la Sentencia es que las disposiciones comunitarias de la Directiva 93/13 : "se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos."

Por ello, se podría argumentar que, si bien gestoría y tasación, al no tener normativa específica que indique nada al respecto deberán ser asumidas por el prestamista, notaría y registro sí que la tendría, por lo tanto debería ser de aplicación a ellas los Reales Decretos, antes mencionados, que aprueban los aranceles de notarios y registradores. Y, si seguimos la interpretación que de esos artículos realiza el Tribunal Supremo, en Sentencia de 23 de enero 2019 antes comentada, no podemos decir que la totalidad de los gastos de notaría corresponden ahora a la entidad bancaria, si no que seguirían dividiéndose tanto por el prestamista como por el prestatario. Lo que sí que parece más claro ya es que el Impuesto corresponde sí o sí al prestatario.